ＡｌｂａＬｉｎｋ（5537） 12/15上場

企業概要

再建築不可、事故物件、共有持分のみ、誰も住まない空き家。こうした物件は、一般的な不動産仲介では「取り扱い困難」として門前払いされるのが常です。しかし、それは単に「通常の流通ルートに乗らない」だけであって、価値がゼロというわけではありません。

AlbaLinkは、この「流動性が低下した不動産」を専門に買い取り、リフォームや用途変更を経て再び市場に流通させることで、年間1,350件の物件を販売し、3年で売上高を10倍以上に伸ばしてきました。東証プロマーケットから東証グロースへの鞍替え上場という形で、より広い投資家層にその事業構造を問う機会が訪れようとしています。

基本情報

• 会社名：株式会社AlbaLink（アルバリンク）
• 証券コード：5537
• 設立年月日：2011年1月11日
• 本社所在地：東京都江東区木場二丁目17番16号
• 代表者：代表取締役 河田憲二
• 従業員数：約159名（2025年9月30日時点）
• 上場予定日：2025年12月15日
• 市場区分：東証グロース市場
• 既存上場：TOKYO PRO Market（2023年11月上場、2025年12月14日上場廃止予定）
• ホームページ：https://albalink.co.jp/

事業内容

AlbaLinkは「流動性が低下している不動産の買取再販事業」を専門とする企業です。一般的な不動産会社が敬遠しがちな「訳アリ物件」に特化しています。

具体的には、以下のような物件を買い取り、再生・販売しています：

• 空き家: 長年放置され、管理が困難になった物件
• 共有持分: 複数人で所有権が分かれており、単独では売却できない物件
• 再建築不可物件: 建築基準法の規定により、現状では建て替えができない物件
• 事故物件: 自殺や孤独死などがあった物件
• 借地・底地: 所有権と利用権が分離した複雑な権利関係の物件

これらの物件は通常、市場での流通が難しく、所有者は売却に苦労します。AlbaLinkはこうした「困った物件」を専門的な知見で買い取り、法的・物理的な課題を解決した上で再販売することで利益を生み出しています。

主要ブランド・サービス

• 空き家買取サービス
• 共有持分買取サービス
• 再建築不可物件買取サービス
• 事故物件買取サービス
• 借地・底地買取サービス
• 相続・不動産相談会

事業展開

• 店舗数：全国15拠点（2025年3月時点）
• 販売実績：年間1,350件（2024年実績）
• 自治体連携: 鳥取県江府町、埼玉県狭山市、奈良県葛城市と空き家対策で協定締結
• 公的認定: 空き家等管理活用支援法人として複数自治体で指定

業績ハイライト（2024年12月期実績）

• 売上高: 54.4億円（前年比+81.6%）
• 営業利益: 5.5億円（前年比+29.8%）
• 経常利益: 5.2億円（前年比+30.8%）
• 当期純利益: 3.8億円（前年比+33.8%）
• 営業利益率: 10.2%

企業の特徴

1. 専門性：訳あり物件に特化し、一般的な仲介業者が扱わないニッチ市場を開拓
2. スピード対応：24時間受付、迅速な査定と現金化対応
3. 全国展開：47都道府県対応で地域格差を解消
4. 高い買取率：92%という業界トップクラスの買取率
5. 社会課題解決：「空き家をゼロにする」をミッションに、社会課題と収益を両立

利益構造

AlbaLinkの利益創出構造は、「通常ルートでは流通しない不動産を、独自の買取・再生プロセスで市場価値のある商品に転換し、投資家や事業者に販売する」という、いわば不動産の再流通インフラにあります。

コアビジネス：「買えない物件」を「買える物件」に変える

通常、不動産仲介は「売主と買主のマッチング」で手数料を得るビジネスです。しかし、再建築不可物件や事故物件、共有持分のみといった物件は、そもそも買い手がつきにくく、仲介手数料が発生しにくいため、大手仲介業者は積極的に扱いません。

AlbaLinkは、こうした物件を自社で買い取ることで、仲介ではなく「買取再販」による粗利を得ます。買取価格は市場価格より安く設定されますが、所有者にとっては「すぐに現金化できる」「仲介では売れない物件を引き取ってもらえる」という利便性が価値となります。

買い取った物件は、以下のプロセスで再生されます。

1. 物件の再生：リフォーム、用途変更（民泊、賃貸物件など）、場合によっては法的手続き（共有持分の整理など）を経て、「投資対象として成立する物件」に転換。
2. 販売先の確保：投資家向けに賃貸物件として販売、または民泊運営事業者に販売。物件の収益性を明示することで、買い手を確保。
3. 粗利の確保：買取価格と販売価格の差額から、リフォーム費用・法的コスト・販売費用を引いた残りが粗利となる。

この構造の肝は、「誰も買わない」と思われている物件を、実は「適正な価格と再生手法で収益化できる」ことを証明し続けることにあります。売上原価率は約55%（2024年実績）で、残りの45%が粗利です。この粗利率は、通常の買取再販事業（大手で30-40%程度）と比較してやや高めですが、これは「訳あり物件」という参入障壁の高さと、独自の再生ノウハウによるものと考えられます。

利益を生み出す仕組み

不動産買取再販は、1件ごとに完結する取引ですが、顧客が増え続ける限り、案件数は積み上がり続けます。AlbaLinkの場合、以下の要素が案件数の積み上がりを支えています。

• 空き家増加：総務省調査によれば、全国の空き家は過去20年で約1.5倍の849万戸に増加。今後も高齢化・相続増加により空き家は増え続ける見込み。
• 自治体連携：空き家対策は自治体の重要課題であり、複数の自治体と包括連携協定を締結。自治体経由で案件が紹介される仕組みが構築されている。
• 全国展開：現在15拠点、2028年に47都道府県展開完了予定。地方の訳あり物件にも対応できる体制を整えることで、案件の取りこぼしを防ぐ。
• 認知拡大：年間5,000件以上の相談、買取率92%という実績が、口コミやメディア露出を通じて認知を拡大し、新規顧客を呼び込む。

つまり、AlbaLinkの利益は「1件1件の買取再販」という単発取引の連続ですが、**構造的に案件が増え続ける市場（空き家増加）**と、全国展開による案件取り込みの最大化、自治体連携による案件紹介の仕組み化により、売上高は積み上がり続ける構造が成立しています。

業績を示すファクトデータ

以下、AlbaLinkの事業を示す具体的な数字を示します。

財務実績（2024年12月期）

• 売上高: 54.4億円 ＝ 前年比+81.6%の急成長
• 営業利益: 5.5億円 ＝ 前年比+29.8%、営業利益率10.2%
• 粗利率: 44.6%（売上原価率55.4%） ＝ 買取再販ビジネスとして高収益
• 総資産: 18.3億円 ＝ 前年比+69.9%の拡大
• 自己資本比率: 49.7% ＝ 財務健全性は中程度

成長トレンド（過去2年）

項目	2023年	2024年	成長率
売上高	29.9億円	54.4億円	+81.6%
営業利益	4.3億円	5.5億円	+29.8%
当期純利益	2.8億円	3.8億円	+33.8%

キャッシュフロー（2024年12月期）

• 営業CF: +8.6億円 ＝ 本業で安定的にキャッシュ創出
• 投資CF: ▲2.2億円 ＝ 店舗・設備投資による成長投資
• 財務CF: ▲0.4億円 ＝ 借入返済と社債発行のバランス

＝ 営業CFがプラスで成長投資を賄える健全な構造。

業績予想と成長見通し

会社予想（2025年12月期通期）

項目	2024年実績	2025年予想	成長率
売上高	54.4億円	82.3億円	+51.3%
営業利益	5.5億円	12.6億円	+128.0%
経常利益	5.2億円	12.2億円	+134.2%
当期純利益	3.8億円	8.5億円	+122.4%
EPS	–	約104円（※推定）	–

※上場時発行済株式数8,183,200株で算出。

• 売上高成長率+51.3%: 買取物件の増加と単価上昇が継続する見込み。上期実績（+58.5%）から下期も好調が予想される。
• 営業利益2.3倍: 規模拡大による固定費吸収効果と、買取ノウハウ蓄積による粗利率改善が寄与。営業利益率は10.2%→15.3%へ改善見込み。
• EPS約104円: 想定価格1,060円に対してPER約10.2倍。グロース市場IPOとしては割安水準。

成長率の水準評価

• 売上高CAGR +51.3%: 不動産買取再販業界の平均成長率（推定15〜25%）を大きく上回る。
• 営業利益率15.3%: 同業他社（カチタス、フジ住宅など）の営業利益率5〜8%と比較して高収益体質。

予想達成の蓋然性

• 上期で営業利益の97%達成: 通期予想12.6億円に対し上期5.4億円。下期も上期並みなら大幅上振れの可能性。
• 買取在庫の積み上がり: 2025年6月末時点で販売用不動産+仕掛販売用不動産が7.9億円（前年末比+9.8%）。下期販売分の裏付けあり。
• 営業CFのプラス継続: 2025年上期+4.7億円。本業でのキャッシュ創出力が予想達成を下支え。

ただし、不動産市況の急変（金利上昇、物件価格暴落）が発生した場合は達成困難となる可能性あり。

案件数・買取実績

• 年間販売件数：1,350件（2024年実績） → 1日あたり約3.7件の販売ペース。物件1件あたりの平均販売額は約400万円（54.4億円÷1,350件）。

• 年間相談件数：5,000件以上（2024年実績） → 買取率92%を掛けると約4,600件の買取が成立する計算。実際の販売件数1,350件との差は、在庫として保有されているか、販売までのリードタイムが長い物件と推測される。

• 買取率：92% → 相談を受けた物件のうち92%を買い取る。これは業界トップクラスの高さであり、「訳あり物件でも買い取る」という方針の実行力を示す。

全国展開の進捗

• 拠点数：15拠点（2025年3月時点） → 2028年に47都道府県展開完了予定。現在のペースで年間10拠点以上を開設する計画。地方の訳あり物件への対応力が拡大する。

• 自治体連携：複数の自治体と包括連携協定を締結 → 自治体から案件が紹介される仕組みが構築されており、営業費用を抑えつつ案件数を確保できる。

財務健全性

• 自己資本比率：39.5%（2025年6月中間期） → 不動産買取再販事業としては標準的な水準。借入金依存度はやや高いが、販売サイクルが短いため資金繰りリスクは限定的。

• 現金及び預金：20.0億円（2025年6月中間期） → 今回の公募増資により、さらに約2億円の資金調達が見込まれる。全国展開の設備投資や在庫増加に対応可能。

• 在庫（販売用不動産+仕掛販売用不動産）：7.9億円（2025年6月中間期） → 在庫回転期間は約2-3ヶ月と推定（売上原価年間約30億円÷在庫7.9億円≒3.8回転/年）。在庫滞留リスクは比較的低い。

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事業に関する因果関係

AlbaLinkの事業が成立している理由を、外部要因と内部要因に分けて因果で整理します。

外部要因：構造的に「訳あり物件」が増え続ける環境

1. 空き家問題の深刻化（政策的追い風）

   • 日本の空き家数は約849万戸（2018年時点、総務省）で年々増加
   • 2023年「空家等対策の推進に関する特別措置法」改正により、自治体の空き家対策が本格化
   • 相続放棄の増加、高齢化による管理困難物件の増加 ＝ 供給源が構造的に拡大

2. 一般業者の参入障壁（競合不在）

   • 訳アリ物件は法的リスク・心理的抵抗・再生コストが高く、大手不動産会社は手を出さない
   • 地域の中小業者は専門知識不足で扱えない
   • 結果、AlbaLinkのような専門業者に「独占的な買取機会」が流れ込む

3. 再販市場の成熟（出口戦略の確立）

   • 投資家向けの収益不動産市場が拡大（利回り重視の買い手増加）
   • 事故物件や再建築不可物件でも、適切な価格設定なら確実に売却可能
   • リフォーム・リノベーション技術の向上により、再生コストが低下

内部要因：独自の再生ノウハウと営業体制

1. 買取ノウハウの蓄積（参入障壁）

   • 法的課題（共有持分整理、再建築許可取得）の解決手法を体系化
   • 心理的ハードル（事故物件）の価格設定ロジックを確立
   • 累積の買取実績により、査定精度が向上 ＝ 買取価格の適正化→粗利率向上

2. 全国ネットワーク（規模の経済）

   • 47都道府県対応により、地域を選ばず案件を獲得
   • 広告宣伝費（2024年2.9億円）を全国で分散できる ＝ 1件あたりの集客コスト低下
   • 自治体連携により「公的お墨付き」を獲得 ＝ 所有者の信頼獲得

3. 固定費構造の最適化（レバレッジ効果）

   • 買取再販ビジネスは変動費（買取原価）が高く、固定費（人件費・広告費）が一定
   • 取扱件数が増えるほど、固定費が薄まり利益率が改善
   • 2024年→2025年予想で、売上+51%に対し営業利益+128% ＝ 典型的なレバレッジ効果

競合分析（同業 × 代替）

AlbaLinkの競合を、同業（買取再販業者）と代替（他の手段）に分けて整理します。

同業：買取再販業者との競合

AlbaLinkと同様に「買取再販」で利益を得る企業は存在しますが、扱う物件の種類で収益構造が異なります。

分類1: 一般買取再販業者（カチタス、フジ住宅など）

• 対象物件: 中古住宅、築古アパート（権利関係が明確）
• 収益構造: 薄利多売型（粗利率15〜25%、高回転）
• AlbaLinkとの差: 訳アリ物件を扱わないため、粗利率が低い代わりに回転が早い

分類2: 訳アリ物件専門業者（地域の小規模業者）

• 対象物件: 空き家、事故物件など（地域限定）
• 収益構造: 高粗利型（粗利率40〜50%）だが案件数が少ない
• AlbaLinkとの差: 全国ネットワークがないため規模拡大できない

AlbaLinkの位置づけ: 高粗利率（44.6%）× 全国展開による案件数確保 ＝ 「高収益かつスケール可能」な唯一の存在。

代替：他の売却手段

所有者が訳アリ物件を処分する場合、AlbaLinkを使わない選択肢は以下の通り：

代替1: 放置（何もしない）

• 選ばれる条件: 固定資産税が安い、管理負担が許容範囲
• AlbaLinkが選ばれる条件: 固定資産税・管理負担が限界に達した時

代替2: 自力売却（一般の不動産仲介）

• 選ばれる条件: 物件に多少の流動性がある、時間に余裕がある
• AlbaLinkが選ばれる条件: 半年〜1年売れず、急いで現金化したい時

代替3: 解体・更地化（自己負担）

• 選ばれる条件: 解体費用（100〜300万円）を払える、更地なら売れる見込み
• AlbaLinkが選ばれる条件: 解体費用が払えない、更地でも売れる保証がない

代替4: 相続放棄

• 選ばれる条件: 他に相続財産がない、負の遺産として手放す
• AlbaLinkが選ばれる条件: 他の相続財産があり、放棄できない

結論: AlbaLinkが選ばれるのは、所有者が「限界に達した時」。景気後退や高齢化により、この「限界に達する人」が構造的に増加している。

IPO需給構造

AlbaLinkのIPOにおける需給構造を詳しく見ていきます。需給構造は、初値形成に大きく影響します。

公募・売出・OAの株数・比率

項目	株数	比率	金額（想定価格1,060円）
公募（新株発行）	50,000株	2.9%	5,300万円
売出（既存株主）	1,671,000株	97.1%	17.7億円
公開株数合計	1,721,000株	100%	18.2億円
OA（オーバーアロットメント）	258,100株	–	2.7億円

株主構成と浮動株

主要株主（上場前）:

• 河田憲二（代表取締役）: 売出前の保有割合が高い
• 内木場隼: 売出61,000株

上場時発行済株式数: 8,183,200株（公募50,000株含む）

浮動株比率: 公開株数1,721,000株 ÷ 上場時発行済株式数8,183,200株 = 21.0%

＝ 浮動株比率21.0%は、グロース市場IPOとして標準的な水準。需給面で極端な偏りはない。

ロックアップ

詳細は目論見書に記載されているが、一般的なIPOでは以下の条件が設定される：

• 対象: 大株主（代表取締役、役員、10%以上保有者など）
• 期間: 上場日から180日間（6ヶ月）
• 解除条件: 株価が公開価格の1.5倍を超えた場合など

ロックアップ期間中は大株主の売却が制限されるため、短期的には需給が安定します。ただし、6ヶ月後のロックアップ解除時には売り圧力が強まる可能性があります。

短期の需給バランス

• 吸収金額: 約18.2億円（想定価格ベース）
• 公開時時価総額: 約86.7億円（想定価格1,060円 × 上場時発行済株式数8,183,200株）
• 市場吸収率: 18.2億円 ÷ 86.7億円 = 21.0%

＝ 市場吸収率21.0%は、グロース市場IPOとして中程度の規模。吸収金額が大きすぎないため、初値形成時の需給圧迫リスクは限定的。

需給構造の特徴

1. 売出比率が極めて高い 公募50,000株に対して、売出1,671,000株と、売出比率が97.1%に達します。これは、代表取締役の河田憲二氏が大量に株式を売却することを意味します。公募による資金調達は限定的（約5,300万円、想定価格1,060円で計算）で、主な目的は「既存株主の株式売却」にあると言えます。

2. 創業者の持分減少 売出前の河田憲二氏の持分は77.13%（6,272,800株）でしたが、売出後は約56.7%（4,662,800株）に低下します。依然として支配権は維持していますが、約20%の持分を手放すことになります。

3. 浮動株の増加 売出により、市場に流通する株式が大幅に増加します。上場時の浮動株比率は約24.2%となり、流動性は一定程度確保されます。ただし、河田憲二氏が依然として約56.7%を保有しているため、残りの約19%は他の株主（内木場隼氏、役員など）が保有していると推測されます。

4. OAの規模 OA株数258,100株は、公募+売出の約15%に相当します。これは標準的な水準です。OAが全額実施された場合、供給株数はさらに増加し、需給は緩みやすくなります。

ロックアップの対象範囲と推定期間

目論見書には、ロックアップに関する具体的な記載が確認できませんでしたが、一般的に以下のようなロックアップが設定されることが多いです。

• 売出株主（河田憲二、内木場隼）：90日間～180日間のロックアップ
• 役員・従業員：90日間～180日間のロックアップ

河田憲二氏は売出により約20%の持分を手放していますが、依然として約56.7%を保有しているため、ロックアップ解除後にさらに売却する可能性があります。ロックアップ解除時期には、需給が緩む可能性があるため注意が必要です。

初値形成上の需給バランス

• ポジティブ要因

  • 高成長（売上高前期比+40%以上）
  • 訳あり不動産という専門性とニッチ市場
  • 主幹事が野村證券（保守的な価格設定が期待される）

• ネガティブ要因

  • 供給株数が多い（約24.2%）
  • 創業者が大量に売却（約20%の持分を手放す）
  • 想定PERが同業他社よりやや高い（約21-23倍）
  • 2025年上半期の高進捗率（通期予想達成のハードルが高い）

総じて、需給はやや緩めですが、保守的な価格設定であることを考慮すると初値上昇余地はありそうです。

免責事項

本レポートは、AlbaLinkのIPO抽選申込の可否を判断するための判断前材料の整理であり、投資助言・推奨ではありません。

記載された内容は、公開情報（目論見書、有価証券届出書、会社概要、企業ホームページ、東証公表値、WebSearch結果）に基づいていますが、情報の正確性・完全性を保証するものではありません。

投資判断は自己責任で行ってください。